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投资学区房,可能越来越不是一个好选择

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前段时间我们谈及有关老破小的问题,所引发的碰碰超出了想象。而细看回复的评论,就很玩味,老破小拥趸们投资的执念,都很整齐的落在学区。



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而今天深夜,我把粉丝累积的投资问题都回复后,哪怕不用统计,全凭印象,词频中最高的那个,学区房。

看来大家对投资学区房这件事,很执念啊。

这在楼市投资上,从任何角度,都显得很政治正确,就像我们去任何一个售楼处买房,开口询问的权重,排序上差不多都是学区,地铁(看城市能级),生活配套三个递次立面,而假如有一个好学区的光环,那么成交底子就算完成了九成九。

其实这样一个很魔性的话题,模棱两可才是宁静的,但间接点,在我眼中,投资没须要执念学区房。

01

先和大家分享一次我对学区房的投资经历,是失败的那种。

素质上这没什么避忌,所有对楼市投资最成熟的认知,必有一面是来自你深化的学费,这点上,犯过错误的人比那些完美无缺的,会更有价值。

早年在一个能级还不错的城市寻找标的,城市正处于急速扩张期,所以最好的标的板块,一定是这个城市全力投资的新城区。

初始底子面上,大家都差不多一穷二白,选筹没那么纠结,水位差也很平衡。而市政府的迁来,把这个板块切成两块,西面名牌商业,地铁上盖,东方,只能说“生态优良”。

我不知道各位会怎么选择,想必也有读者猜到,为了平衡新区规划,紧张的优良学区资源,确实配给东面。所以,站队西面的我,在这些年,收益率上完美跑输东面了。

没错,这个错误不是买了学区房怎么惨烈,而是没买学区房跑输了走势。

也许我的孤例比较偏颇,但抛开肉身的感知,来自腾讯财经的数据统计,学区房和非学区房在涨幅上差别,到达27%,而且随着时间轴的拉长,趋势是扩大的。

说起来,是不是还挺打脸的,尤其是用事实打脸,还真没脾气。

02

我记得圣经说过,左脸被打了,请把右脸伸过来,学区房除了房价跑的快,还在楼市的熊市中非常抗跌。

去年的上海楼市由于调控介入最深,在全国的大池子中,水温是最寒的那块。但拿出这段困难时刻,最真实的上海二手房价格的恒星指数,以学区为切割,分化的就很有意思。



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这段时间上海楼市开启了回调,是市场公认的事实,二手学区房却有点倔强,站位到上涨那边。

好,我们再拉长一点,再真实一点,一房一万帮我们统计了,从2017年5月到2019年2月的上海楼市二手房态势,整体下降了13.3%,而与之对应的学区房的跌幅仅为6.0%,也就是说,在抗跌这件事上,有学区的至少更具有稳定性。



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图片来源:一房一万

坦白讲,除了那次失败的学区投资外,我自己也是个学区房的受益者,所寓居的苏州工业园区,如今是全国楼市只涨不跌的“妖股”。但很少有人知道,园区由于调控比较早,回调盘整以至还早于上海。

那段日子,大家日子不好过的时候,但我发现我家涨了。

后来,为了这个事,我还和周边好几个中介聊了下,理由也简单,我们板块的学校虽然新,但起点还算高,头两年测验排名还挺靠前,这样市场就承认了。加上,当时园区房价态势很平坦,换过来压力不算大,这样安静沉着僻静的水池找到缺口,诽幼这边涌。

说白了,楼市的熊市素质上就是盘整市,上学的需求是不竭存在,和周期不堆叠的,既然优良的学区如今能够的上,那干嘛不够一够,上更好呢?这样子,优良学区的二手房换手频次就会很高,不竭有活水注入,水位反而会抬升。

好了,左脸和右脸都打红了,涨的快,耐得操,如此的投资品几乎完美,那还有什么不满意呢?

03

越完美的投资品,往往命门越致命,不外在聊聊学区房的命门前,我想和各位分享最近一件投资趣事。

这个五一,我应邀去参见一位私募大佬,够筹交错间,这位大佬很是惆怅。理由听着有点无厘头,就是当他发现八百多清仓茅台股票后,市场上很难找到同样确定性的交换标的,场面就很为难了。

实际上,这也是之前成本市场的真实业态,从北上资金入局初步,如今大量优良蓝筹筹码被牢牢掌握在机构手中,还不随意吐出来,这样能在散户手中畅通的筹码就越来越少。反过来,又把这些蓝筹价格和估值越推越贵。

那么不是好事吗?但从历史复盘看,每一次这样现象呈现,下面剧本就是蓝筹泡沫膨胀,然后幻灭。

其实就是投资中最蹬鲢的逻辑,首先,你投资的标的价值,估值能否合理。

从这个视角,我们来看学区房,买学区房就是买教育资源和成长圈层,房子的自己才是从属品,这样的认知某种意义上,已经深化骨髓的固化了。

因而,当你在上海的市中心看到即便一街之隔,这样的老破小300万卖家还要让价。



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但对面好学区加持的老破小,500万买家争着接盘。



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先不说这样的学区房,在我市调过的很多城市中,大量真实的存在,也不谈父母为了孩子在生活上付出了什么,这样的学票溢价,市场是真实买账的,这点上,有大把愿意接盘的人,估值也称不上不合理。



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更重要的,就像讨论蓝筹,对于学区房,市场的共识长短常单向的。在投资界有个极其的典范的术语,叫“戴维斯双击”

什么意思?简单说,当时以低估值买入潜力股时,随着股价提升,估值也水涨船高,市场也愈加承认,这样收益是倍乘效应,就是名利双收。

这样子,市场对学区房的预期是稳定,理解这个模型,就能大白学区房价格被不竭助推的的蹬鲢逻辑。

可市场往往有不合才是好事,最怕的,就是预期太过一致,而越一致,风险越大。



04

说实话,最近看到一张照片,看着有点唏嘘。



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图片来源:大胡子说房

布景是这么回事,这些都是深圳福田区东海花园业主,而这小区是个13万每平的学区房,让事情自己更耐人寻味。

就在4月,小区对口学校由“外国语学校东海从属小学”改名为“深圳外国语小学”。然而,就在业主们迟疑满志筹备用这个概念去中介那调房价时,成果,第二天政策颁布发表“东海花园一二期不再有学区房资格”。

也就是说,学区房没了,这种场景也就不难想象了。不外,学区房命门也底子铺开了。

首先,先考虑下学区房的接盘者是谁?我们看到很多天价的学区房存在,让人觉得这是个有钱人轮传的游戏。也不能说他错,但实话说,真正富人底子不会参与到这样的赛道中,他们早已为孩子备好了其他跑道。

我曾见到一个豪宅扎堆的学校真事,一个学生的父亲觉这学校国产的空气净化器不好,就出钱全部换成进口的了。

而那些知道本人短期够不上的,也就不折腾学区了。所以,“中产”这个词虽然别扭,学区房底子上就是他们之间轮换的游戏。

实际上,我身边朋友们很大程度形态是这样的,天价学区房,牺牲生活品质咬咬牙也能够的上,但更能支撑他们的是,将来能够加价卖给下一个读书的家长,抵偿回来。

而这样就很明朗,强势的群体,不在这个游戏中,有才能的不会去维护这个体系,而依靠这个体系的,面对体系的政策操盘,底子是无力的。我至今对有一年的园区学区变更记忆深化,再委屈再不满再闹,最后该承受还是承受。

05

但这样的政策操盘素质也没错,而且教育公平化的势头也不是一天两天了。

从北京“多校划片,摇号入学”打响第一枪,到此次深圳龙岗区实行学区积分制,素质上都是面对越来稀缺教育资源,停止烫平,操盘改变预期。



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反过来,与前文的“戴维斯双击”对应的,是“戴维斯双杀”,过高的预期没有兑现时,跌幅也是乘数效应,你也不难想象那些被划走学区房子的房价下场,当初涨幅有多愉快,跌起来就有多痛苦。

而相比同为有着示范效应北京和深圳,上海做法也许更值得咀嚼。

众所知周,上海是中国民办教育最兴隆的城市,这背后是教育市场化做的很好成果,虽然凯撒归凯撒,上帝归上帝,但双轨制并没有更好改变学区的稀缺性。

但我看到一个很有意思数据,就是印象中统治级地位的内环学区房,占比已经不足45%。而这原因倒不是上海怎么把内环的教育资源往外迁,而是财富外迁晋级。



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图片来源:住在上海

这样的大量的新兴财富在内环外兴起,更好的前途和待遇一定带来更多的人才,而人才聚集实际上就带来教育圈层的抬升。好比像上海的张江,北京的西二旗的“码农子女”,就初步反过来敦促学校能级。

这样通过财富晋级的手法,带动学区房变迁。

06

总之,这样一股势头已经初步在一线漫延,也许其他城市觉得很远,但将来总比我们想到要快。

这点上,投资学区房以前是“戴维斯双击”没错,但持久看,各种不确定性在累积,而任何一项黑天鹅,学区房回报大要就是“戴维斯双杀”了。

当然,投资房产是综合因素考量的箱体,学区房只是一个切面,但至少投资上,我不会再放到第一的位置。

最后,抛开冰冷的投资,说点人情味的。最近看巴菲特的年会,有点感慨,看到11岁孩子在股东大会上向股神发问,挥洒自如。



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后台,我和团队做了一次《戴维斯王朝》读书分会上,问到一个问题,你会给孩子留下什么?一笔钱,几烫涌,还是一套值得传承的价值体系。



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最后,祝各位的孩子都能上到心仪的学校,也等待我们以后不会再问出这样的问题。



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时间会改变一切,但事实上,一切必须由你本人来改变。


以上为正文,来自三鱼


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精彩评论10

kshacker  渐入佳境  发表于 2019年5月15日 05:42:15 | 显示全部楼层
真实案例,上海的师大一附中从老破小区域搬家到瑞虹新城,一头扎进富人区,原来的学区房全垮了
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格格情  渐入佳境  发表于 2019年5月15日 05:42:47 | 显示全部楼层
你说的那些叫假学区或者伪学区,假如老城区随意把学校迁走,那么势须要增加一个新学校,不然原学区内的孩子去哪上学,国家早就说过就近入学就近入学,这个底子方针是不会变的。还有,别拿那些个什么所谓好学校的分校来当学区,一个学校没有二十年的沉淀积累,都是假牙。你说的所谓富人孩子去那种贵族学校上学,我能够很负责的告诉你,国内贵族学校目前来看大部门就是带有钱人孩子玩,骗富人的钱。
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51gopiao  渐入佳境  发表于 2019年5月15日 05:43:28 | 显示全部楼层
卢俊的文章,越来越没看头,不真实也不艺术,没有血腥
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帅云雨  渐入佳境  发表于 2019年5月15日 05:43:50 | 显示全部楼层
三鱼写的越来越没有程度了
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aaaxjb  业务员  发表于 2019年5月15日 05:44:48 | 显示全部楼层
写得晦涩难懂,学区房最主要的危险就是学区的变更,这个老苍生都懂的事情,每一个买学区房的人也都懂的,为啥写了这么大篇文章,搞得云里雾里,是想显摆你的文学造纸吗?
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C0M  渐入佳境  发表于 2019年5月15日 05:45:37 | 显示全部楼层
能给一套值得传承的价值体系的家庭,凡是城市顺手附带几烫涌和一笔钱
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v5v5  业务员  发表于 2019年5月15日 05:46:01 | 显示全部楼层
我觉得就学区房来说,后期能够存眷一些市区中心名校旁边的非学区。(学区资源整合,划归一个教育集团)
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