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第十讲 你是不是上当了?聊聊商铺租赁里面的猫腻

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商业地产招商常识讲座

朋友们,上一讲,我们聊了"如何跟委托方谈条件",这一讲,我们来聊聊"你是不是上当了?聊聊商铺租赁里面的猫腻!"。

我的这一期《商业地产招商常识讲座》全部由我本人手打出来的,没有任何复制粘贴,我想用我的认真写稿换来大家的认真阅读,看到、学到,转换成本人的才能,这才是此次讲座的底子意义!

第十讲你是不是上当了?聊聊商铺租赁里面的猫腻!

朋友们,在商铺租赁的过程中,有很多内部动静和规则大家是看不见的,不管你做为上家还是下家,都有可能被中介多赚钱,你要是以为中介公司赚的都是佣金,就指望那点佣金活着,那么恭喜你,你还算是天真烂漫的!这里面的水是很深的,那么,我就以2014年我全程操做的上海市某个国资银行的营业厅租赁为例,来给大家介绍一下里面的故事:

1、 原因

当时,我在上海市某区一个老大哥的公司上班,就称他为A吧,A有一个在上海市区知名房地产代办代理公司上班的朋友B,某一天,B跟J银行市场部的负责人吃饭,理解到J银行要在上海市某区某镇新开一家大型营业网点,也就是银行营业厅,B就迅速的把这个动静传递给了A,于是,A就安排了我和D来操做这个案子,当时根据J银行的选址要求,我去了这个镇,把合适做为营业厅的处所看了好几遍,做了完好的市场查询拜访,然后把市调陈述交给了A,以A多年的经历来看,这是不成能完成的任务,绝对不成能!因为当时符合J银行选址的处所,都是这个镇子最繁华的地段,当时已经全部满租了,不成能有这么大面积的商铺出来。在这样的情况下,我还是跟D一起去现场跑了好几趟,最终一无所获!这个案子底子上就算是放弃了,一个星期之后,B打电话给A询问情况,当时我也在场,听完之后,我就抱着尝尝的态度,在网上继续寻找这个镇子上所有的网挂商铺,把所有案源再过一遍,此时,发现了一家在该镇繁华地段,十字路口的商铺挂了出来,因为做过市调,去了好屡次,所以,对于每一家的门牌号、位置、面积,我底子上都理解,我就立即打电话过去征询,当时心里是这么想的,究竟结果我是做招商的,最少这也多了一个案源,于是,巧妙的事情,就在这个电话通过之后,发生了!

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电话打通后,颠末沟通,这个人,就称他为H先生吧,H正是这个商铺的业主,因为这个商铺4个月之后房租到期,目前的租客生意不好,就想把商铺退了,所以他才把这个商铺挂在网上,我当时说我是J银行的拓店专员,可能要在那边做一个小型的24小时ATM机房,就以这个理由初步聊,大家注意,这也是切入话题的一种方式。于是,在电话里简单的沟通过了一下,我就约他第二天在商铺碰面,我要实地考察一下,他毫不踌躇的就容许了,究竟结果我代表的是银行嘛,优良客户嘛,呵呵!

第二天,我跟D一起,开车来到了现场,记住,有车的必须开车,没车的能够开同事的、朋友的车,这叫包拆,这个我们以后再聊。见面后,一顿应酬过后,我跟D得到了一个让我们很欣喜的动静(大家问为什么欣喜?当你知道一家银行的运营网店成功居间后我们能拿多少钱的佣金,你就不会这么问了,呵呵),朋友们,你们知道有多巧妙吗?在这家商铺的隔壁,隔壁的隔壁,隔壁的隔壁的隔壁,哈哈,总共5家商铺,竟然都是亲戚,而且,每一家的租期都剩下2-6个月就要到期了,我去,喜从天降啊!!哈哈哈哈哈哈哈(我当时心里就是这么笑的!) 但是,但是,还是要控制住,我跟D对视一眼、都很稳定,内心都澎湃的不行了,外表上波涛不惊,因为,你不能把这种喜悦暗示出来,不然,接下来就不好谈了,大白吗?

我们详细的问了此中的问题,非常详细,然后我们说回去考虑一下,假如能一次性拿下来,我们就不做ATM机房了,间接做营业厅,你要知道,周边有四家银行啊,多好的位置啊,但是我们当时没说的很肯定,给H留下了无限美好的遐想空间,嘿嘿。

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我跟D在回去的路上就已经很兴奋了,但是,还是要理智一点,为什么呢?因为还不知道其他几家的情况,所以,回到公司后,我们两个人列出了一个详细的工做进度流程表,后面的操做就能够循序渐进的停止,有章可循嘛!

方案中的一个最关键的节点,就是下一个电话是我们主动打给H,还是等H主动打给我们,这个非常关键,颠末筹议,我跟D决定,等待H主动跟我们联络,这样以后谈起来更便利一点!那两天,我跟D度日如年啊,终于,第三天,H主动给我打了电话,这件事就算是搭上线了,我们立即过去,跟此外四家房东都见了面,详细地聊了一下情况,觉得是能够操做的,所以,立即停止下一步,这面有几个重要的问题:

★目前这几家的租金都在10000元/月左右,但是我们能够让J银行出到15000元/月,这里面就有了很大的差价,因为要签10年,每年租金多出6万/家,10年就是60万,这个部门我们肯定更要操做的,因为是一笔不小的收入,但是,前期这个是不能谈的,为什么?因为事情刚刚停止,八字还没有一撇呢,提的太早,容遗鳅生抵触情绪!

★J银行不成能等待4个月,进度是越快越好,那么,这几家房东违约,让租客早点搬走,就需要付违约金,每家都是支付一个月房租做为违约金,这笔钱自己是需要房东来支付的,跟J银行是没有关系的,因为房东要到达交房尺度。但是,这点我们也能够操做,让银行来付这笔钱,这样,我们跟5家房东的后续会谈,就多了一个砝码,所以,事先,我们就要把这件事确定好,但是不能一下就容许房东他们,为什么?因为太容易的付出,是不值钱的,所以,这个也要后面才能说!颠末与J银行的沟通,J银行愿意支付这笔违约金,但是转账时不能按违约金来申报,因为没有这样的先例,OK,我们也有对应的操做方法,这个不是问题,你愿意付钱就行了。

★银行付给五家房东的用于支付现租客的违约抵偿金是不一样的,所以我们要求每家都要签保密协议,不得向任何第三方透露金额的数目,令人诧异的是,五家房东从始至终竟然真的没有任何沟通,这里面朋友们看的出来人性的贪婪和无私了吧?

★在去J银行总部签约之前,我们要求五家房东签署了相关协议:

一是《差价协议》:每家支付我们5万元,5家就是25万;

二是《佣金协议》:原来我们只能收取一个月房租的一般做为佣金,但是因为我们把控银行,比较强势,五家房东也想以超出逾越市场价5000元/月的价格把商铺出租给J银行这样的优良客户,所以,我们每家收取了2个月的房租做为佣金,每家3万元,5家就是15万。

三是《居间协议》:这个是必须要签的,对我们本人是一个保障,前期我们提都没提这个协议,为什么?因为我们有掌握,到最后再签也浮现了我们的诚意,但是不建议大家这么操做,还是案子初步之前就操做是最好的!

大家理解了招商过程中的潜规则了吗??本人用心感悟一下!

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朋友们,这一讲,我们谈到了"你是不是上当了?聊聊商铺租赁里面的猫腻!",下一讲,我们聊聊"第十一讲 招商人员经常说错话怎么办?聊聊统一说辞!",我每天城市连结跟新,在这个系列讲完之后,我会继续发布房地产行业的相关常识,请大家先存眷,以便后续能持续阅读,等待与大家共同进步!有些朋友想征询房地产行业其他常识的,请给我留言,对于征询较多的问题,我会在讲座的中间插播进去,谢谢!


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