业绩失速,孙宏斌抄底,融创进入滞涨期,何日重回巅峰?

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业绩失速,孙宏斌抄底,融创进入滞涨期,何日重回巅峰?-1.jpg
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原创: 一号地产 作者: 海哥
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# Q2 {, d4 S9 e) S7 e一号说:$ r: ]( i# c2 B
大开大合才是生意,大起大落方为人生

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3 R$ a4 ?& q+ u& t! E& t2020年相对于房地产企业来说,真是困难的一年,即使是行业巨头的日子也不好过。" g; Q$ l9 }8 ~+ z6 V
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这不,融创中国(01918.HK)的老板孙宏斌急眼了,赶在2020年底,开始疯狂增持自家股票。
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据融创中国公告显示,12月30日和1月4日,孙宏斌别离增持180万股和290万股融创中国股票;1月5日继续大规模增持,斥资约2572万港元在公开市场增持融创中国94万股。
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这波操作下来,老孙累计斥资近1.53亿港元,共计增持564万股。3 m/ V; M, p( D% V0 h; I0 {
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以至于有媒体以“孙宏斌抄底融创中国”为题来揶揄。
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: b. U/ ?+ v5 Q这背后的原因是2020年以来,融创中国的股价一路走低,从2020年初的47.5元/股,一路下跌至12月31日的28.65元/股,跌幅一度超过了40%,远超前50强上市房企16%的年均跌幅。* a3 ]0 p6 I) T+ c; V: N9 d

% T5 Q- \" K7 e+ s换做你是老板,你也得急眼不是。
, D* T* b+ i5 Q# _" n未完成的年度目标和停滞的业绩增长
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股价一路走跌的背后,实际上是本钱市场对融创业绩的担忧。
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$ N6 ?2 _+ a- n, r# k  y首先,就是年度销售目标未完成。按照融创中国2020年6000亿元的销售目标来看,年底的完成率仅为95.8%。( t3 {- O1 k& i5 ~$ p. b. C; Z9 E

1 [1 n2 I' A! \9 y' I, u7 y此前,融创中国行政总裁汪孟德曾去年初的业绩会上称:“2020年做到6000亿+的销售目标没有问题。”
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% L7 |/ e3 {+ n& E2 T从近几年的情况看,融创没有达成年度目标算是头一回。
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这一点,估计连小目标首富都要忍不住大呼:好兄弟,讲义气
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而按照1月5日融创中国公布的经营数据,2020年,融创集团累计实现合同销售金额约人民币5752.6亿元,累计合同销售面积约4102.1万平方米。+ g  T. N9 C% X% v! L# P3 a1 z$ |

1 g3 P9 @) |9 d其中,归属于融创的权益合同销售金额约人民币3889.2亿元,权益占比67.6%;合同销售均价约人民币14020元/平方米。# {4 v6 `# H# t$ b/ g  `

$ z* r/ i  S' c7 x/ g( Y% P对比下融创2019年的业绩。2019年融创累计实现合同销售金额约人民币5562.1亿元,同比增长21%,累计合同销售面积约3828.5万平方米。8 _. K' G7 q* O3 `
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其中,2019年归属于融创的权益合同销售金额约人民币3839.2亿元,合同销售均价约人民币14530元/平方米。/ Z; b4 w  k' ?6 O
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这么一对比,就比力明显了,相较于2019年20%的销售增速,2020年销售几乎没有增长,仅为3.4%。
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/ H( H9 H1 y2 S( A相较于销售规模排在融创之前的万科11.62%、恒大20.33%的同比增速,显然,融创是落后的,即使是融创之后的保利地产和中海地产,其销售增长率也达到了8.88%和12.50%。4 X4 z. r+ C7 a
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权益销售额同比2019年,也未有明显增长,可见融创已陷入了增长停滞期。
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: Y: T0 f% }* T可即使是这样一份表示平平的成绩单,也是在以价换量的基础上得来的。4 g" Z4 x( X/ \  @6 E& ^; I: p5 G

7 _' @! }$ W# a5 K5 e相较于2019年,2020年的销售均价下滑了510元每平,这对于头部房企天量的销售面积而言,意味着现金流的同比大幅下滑和利润空间的压缩。
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作为行业老四的融创中国,可以说前有强敌、后有追兵,偏偏本身还陷入了滞涨的泥潭,本钱市场的不买账,导致股价跌跌不休,远超出整个行业板块跌幅。
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这对辛苦奔波了一年的老板孙宏斌来说,应该是很有意见的,不得不亲自下场“抄底”自家股票。' k7 _" R0 t$ }

* V' D3 V6 V% l+ |' h8 x即使如此,在2020年底发布的福布斯排行榜上,孙宏斌的身家还是缩水了48亿美元。
8 F' }9 z! h+ p0 d乏力的后劲:拿地规模掉出前十
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销售上的放缓或许并不那么可怕,可怕的是拿地规模的减少,意味着未来长大规模的受限,甚至萎缩,而由此带来的现金流、资金链等一系列问题,那才真的值得警惕。( b; U, P  j5 r8 y# K5 |; F: F7 [
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从融创的半年报来看,这种倾向已经很明显了。
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" m3 u3 ?- S% f2 Z* t半年报显示,2020年上半年,融创中国新增土地储备约130万平方米,新增货值约人民币2330亿元,与去年同期6483亿元比拟,同比大幅度下降 64%。- m% ^% j) d  y6 ]2 [5 p7 m" o
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而2020全年,据中国指数研究院数据,融创中国全口径拿地金额为695亿元,拿地面积1304万平米。上述俩数据在行业内别离排第15和第8位。
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2020年新增全口径货值3878亿元,位列行业第5。* c' [* R7 o- `- }+ d. M& a
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相较于2019年的数据,融创中国全口径拿地金额1541亿元,新增土储5066万平米,别离位列行业第3和第2;" E  E3 F# o$ y/ `3 I

2 _/ t* ~. e: h  J通过公开市场拿地新增货值达到了7349.7亿元,位列行业第2。4 i, n' r3 p5 u3 H5 m* c( M& R
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显然,2020年是融创全面降速的一年。
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拿地金额同比骤降55%,新增土储更是大减74.2%,新增货值则大降47%。$ C( m% y, k4 }. c

7 f  v# o9 m2 }; T, F& d对于融创这样的头部房企而言,这等于是一场急刹车。而在头部房企规模化激烈拼杀的当下,速度放缓意味着市场份额的失去、行业地位的不稳。5 \% i0 R& w. N- n. \' y
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而背后,则是更多的意味:融资成本、品牌影响,等等。8 H, x; N& Q% X7 M9 {

+ V9 `3 t! Q6 A0 `" n2 i往更深处看,融资成本、品牌溢价、团队凝聚力,哪一张牌的含金量都可能因此而耗散。+ M# ~# P, ?( L0 D0 V
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另一方面,我们也看到,融创这部“地产机器”的放缓,不止于拿地,推货量和去化也在放缓。
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+ U# j2 E2 R' h1 O5 r2019年的年报显示,融创在2019年通过公开拿地和并购等方式,合计获取了1.34万亿货值的土储,但2020年的可售货值仅为8200亿,有将近40%的土储未得到有效推货;而按照2020年的销售额5752.6亿元来推算,去化率则放缓至不到七成。
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如果按照融创2019年报中所披露的,截止2019年底有高达3.07万亿的货值在手的话,抛去销售后,至2020年底,融创应该只有2.88万亿的货值在手,换言之,融创的总土储是在减少。+ c$ w1 m2 j* j) ^, q  D8 H/ v

/ y* r# o0 R1 A: d. ?事实上,对于房企而言,由于拿地和销售的时间差,一个时间段内的土储规模,影响最大的是其后续的营收结算规模。
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0 w# i1 W/ b8 G* o) K- t' i' F而对销售而言,往往土储当期仅能提供40%-50%摆布的推货量,剩余的实际上早已经卖掉了,只不外未交付而以土储形式存在。3 |2 B. S; u* ?" l9 q4 [, D% Y! N; K

( u0 J) s7 ~1 ?4 m) _所以如果总土储规模在萎缩,而新增货值不能及时补充的话,毫无疑问,融创未来的销售规模将面临大规模下滑风险。4 ^# t1 P( v" w% d
三道红线全中,改善尚待不雅观察, I5 N7 q# K3 j

/ G3 s, r5 {2 }8 n2 _7 m不外外界对于融创本年的急刹车,还是有必然预期的。
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' y, N9 k% o6 _* t5 M孙宏斌也在2020年初的业绩会上强调了,“融创2020年要做三件事情:降融资成本,优化资产结构,谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。”
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或许老孙也意识到像2019年那样,老是做投资界的“孙宏斌轮”有点吃不消,连续吃下多个百亿体量的资产包会消化不良,甚至遇上像贾会计一样的大忽悠,更是点背。, E, J2 ?, K$ Y  h& o9 c  _/ E
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另一方面,老孙也预感到房地产经历了16年以来的大起,或许即将面临一次大调整。6 Y8 G/ ~4 u3 M$ Z* Y$ `/ [

+ w6 E0 Y9 C$ Y' o4 B# ^果不其然,在2020年8月,针对房企融资的“三道红线”出台,2020年底,针对银行和居民部门的放贷“两道红线”打上补丁,算是彻底将房地产困在了政策牢笼。
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1 m( [3 ~3 E/ Z3 ]很不幸的是,不管是2019年底,还是2020年中期,融创披露的财报,三道红线全中。
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& [. |$ V3 F% y0 k据2019年年报数据显示,融创中国剔除预收款后的资产负债率和净负债率别离为84.2%、241.1%,现金短期债务之比为0.57。/ c. c; [- G1 Q$ b! s- A
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其中,净负债率一项,在前十房企中居首位,甚至高于高负债著称的绿地控股。
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到了2020年中期,融创剔除预收款后的资产负债率为 82%,净负债率为 149%,现金短债比为 0.47 。  y/ P) M, T- x+ i9 d( n" F
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除净负债率一项有所好转外,剔除预收款后的资产负债率和现金短债比仍未有根本性好转。+ \( m' w; ?. B- c4 u) Y
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而净负债率的大幅下降,除了前文所述的大规模减少拿地外,融创开启了分拆物业上市和折价甩卖物业的节奏。
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7 E- ]4 \3 F% f# L2020年9 月 28 日,融创将上海香溢花城项目中一幢商业物业打折出售给黑石,对价约为 7 亿元,而两年前,歌斐资产曾报价8.7亿,相当于打了8折。
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+ M+ [$ f$ F: }$ u! ^" u3 X11 月 19 日,融创办事正式在香港联交所主板上市。
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在去年3月的投资者会议上,孙宏斌曾透露,为平衡风险,融创会坚决卖资产,酒店、乐园都是待售商品。与此同时,他还坦言,只要有人愿意接手,
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* K3 |/ h( c2 m3 o! N, Z“稍微打个折卖也行。”
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而未来,随着房地产融资端和销售端两个“紧箍咒”威力的释放,融创面临的形势或将更加严峻。; g/ u) q6 [* e* D9 s9 g7 K5 f
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这一点,美银证券研报已经关照到了,考虑到短期内盈利增长将放缓,
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将融创评级由「买入」降至「中性」8 R3 E+ P6 g5 z$ x) j
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嗯,孙宏斌或许抄底抄早了。
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" M' |# O1 J; A3 j. N本文转载至网络,如侵犯了您的利益,我们深感抱歉,请联系站长删除处理!
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精彩评论3

北京良友  团队经理  发表于 7 天前 | 显示全部楼层
楼主已死,有事儿烧纸
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ghoul1  团队经理  发表于 7 天前 | 显示全部楼层
有钱就是大爷,欠钱不还的更是
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mxjkkwjq  渐入佳境  发表于 7 天前 | 显示全部楼层
楼主继续加油啊
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