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上海、杭州、南京 长三角租赁市场之争

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2017年在“住有所居”的政策指引下,“租购并举”长效机制逐步成立,租赁相关政策密集出台,政府、房企、中介、金融机构等诽幼强势介入,国土资源部和住房城乡成立部相继推出了18个操做集体成立用地成立租赁住房的城市试点,租赁市场进入了开展的快车道。

目前,租赁市场较为活泼的城市主要集中于京津冀、长三角、珠三角,不管是集中式公寓还是分散式公寓,近两年来在体量上都呈现发做式增长。相比较京津冀区域北京的“一城独秀”,珠三角区域深圳、广州的城中村历史遗留问题,长三角在开展租赁市场的道路上阻力较小,市场化程度较高。因而,本文选取长三角区域内政策力度最大、公寓聚集度最高的三大热点城市——上海、杭州、南京,对其租赁市场的开展情况停止阐发,一窥长三角区域租赁市场的情况。区域市场现状

租赁政策引导,多渠道、多元化主体增加供给

在“租购并举”这一大的政策布景下,做为国内首批租赁住房的试点城市,上海、杭州、南京均从多渠道保障、多主体供给等方面推出相应措施,全面确保租赁住房市场的安康开展。结合城市自己的特点,在增加供给方面的侧重点又有所不同。上海租赁市场以增量新建为主,主要的增量来源于租赁用地的成立,国资国企做为市场主体的做用突出。杭州、南京在渠道和主体方面更具多元化特点,鼓励国企、民企、中介参加租赁行业大军,增量渠道灵敏,保障房、办公房、闲置住房等都被纳入增量范畴。

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上海、杭州和南京做为长三角经济的核心,聚集了大量的外来人口,在当前城市房价高企的现状下,政府鼎力度的撑持租赁市场开展,对于保障民生和促进区域经济的开展有严峻意义。这种带有一定保障性的政策导向,对于尺度租赁市场向安康、合理的标的目的开展能起到促进做用。

城市宏不雅观面较好,上海租赁市场底子面支撑最强

决定一个城市租赁市场开展情况的两个重要因素在于,拥有一定例模的外来人口和较强的支付才能。外来人口的规模体量决定了市场的容量和可持续性。同时,城市的办公人口及新增招聘人口情况决定了市场的活力和稳定性。

三大城市中,上海无疑是经济质地最好的城市,财富构造合理,涵盖从效劳业到高端智能制造。2018年上海GDP到达32679.87亿元,按常住人口计算人均GDP到达13.0万元,具备较强的支付才能。杭州和南京在经济规模上处于同一能级,在互联网和软件财富上具备较强实力,财富人口的收入程度较高。

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(注:办公人口=根据办公楼面积等因素综合计算得出办公人数)

从以上几方面的数据来看,三个城市中,上海的租赁市场底子面支撑最强。接近千万体量的外来人口为上海提供了强劲的市场需求,庞大的办公人群及新增招聘人口决定了上海租赁市场的活力较强,稳定性较好;同时,上海较强的支付才能,能提升租金的上限空间。

增量供给集中于上海,以城市近郊区域为主

自 2017年各城市推出租赁用地以来,截至7月,上海、杭州、南京总计成交112块租赁用地(不含自持类),估计将来将提供11.5万间的增量入市;此中,上海共成交75块,总建筑面积约449万方,估计将增加7.5万间供给,占三大城市成交总量的65.5%,是将来长三角租赁住房增量供给的最大城市。将来3-5年,陪伴大量的租赁用地项目相继入市,上海做为长三角核心租赁城市的地位将被强化。存量转化方面,近几年来累计入市已开业运营的集中式公寓体量已接近13万间。

结合三大城市上半年集中式公寓的出租率和个人房源租赁成交情况,目前存量供需情况适中。将来随着市场机构化率的提升,个人出租的需求向机构出租转移,对集中式公寓的需求有望得到提升。

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就租赁用地的分布情况来看,上海底子各区域均有推出租赁用地,浦东、闵行的成交用地占上海总量的一半,松江占比达12%,位居第三。结合地理位置来看,主要集中在中外环和外郊环,内环内占比仅为1%。

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杭州和南京的租赁用地供给同样集中在近郊区域,城市主城区内占比较小。余杭占杭州总量的26%,其次为江干;南京的区域聚焦程度更高,约46%的租赁用地位于浦口,其次为栖霞。

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由于租赁用地的社会保障属性决定了纯租赁地皮出让价格必须控制在相对较低的范畴内,因而,地皮的位置选择规划主要集中在城市郊区。从成交地块的区位来看,三大城市的租赁用地分布均以近郊区域为主,小部门位于核心及远郊区域。

城市租金窄幅颠簸,呈上涨趋势

根据2019年1-7月三大城市的租赁价格指数环比变革情况来看,上半年各城市租金均呈现上涨趋势,结合基期不雅察看租金呈窄幅颠簸,整体上涨幅度较小。此中,上海由于人口需求基数大,市场租金最为稳定,颠簸幅度最小;而杭州、南京的租金涨跌情况在一定程度上跟随市场供需节点变革明显,如春节返乡季、结业季等。

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数据来源:CRIC、易居房地产研究院、中国房地产测评中心(注:基期为2016年1月)

租金坪效方面,三大城市呈梯队分布,上海租赁住房的租金程度大幅高于杭州、南京。分类别来看,集中式公寓的租金坪效差距最大,7月上海的租金约为杭州、南京的1.69-1.97倍。相较杭州、南京,上海做为一线城市,外来人口占比较高,需求多元化,集中式公寓的产物线完备,涵盖从蓝领公寓到效劳式公寓,此中高端公寓产物占比较杭州、南京高,提升了集中式公寓的整体坪效。

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数据来源:CRIC城市租赁系统

租金回报率方面,由7月三大城市各类租赁住房的市场数据来看,杭州的租金回报率最高,上海为最低。究其原因,在于城市的租金差距小于新房价格差距,高房价大大拉低了物业的租金回报率。此中,上海的新房价格最高,约为杭州、南京的一倍。

对照三类出租住房的租金情况,每个城市的暗示不同,杭州、南京的分散式公寓的租金回报率最高,上海则是集中式公寓的租金回报率最高。由于分散式和集中式公寓在拆修、效劳方面的附加值,进步了物业的租金程度,相较个人房源的租金坪效和租金回报率要高。

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数据来源:CRIC城市租赁系统

城市核心区域租赁价值最高,区域差别性较大

城市中各区域租金的上下受办公人口数量的一定影响,较高的办公人口聚集度在一定程度上会提升市场需求,因而,能提供较多工做时机的城市核心区的租金坪效较高,住宅的租赁价值最高。

就 7月上海各区域租金情况来看,黄浦、静安、长宁、徐汇、普陀、闸北、虹口七个区,即内环区域的租金坪效高于上海均值。同时,各区域租金价格差较大,尤其体如今集中式公寓上,黄浦租金为奉贤的6.3倍。

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上海各区域租金分布情况

杭州的上城、下城和滨江三区即老城区域租金坪效高于城市均值。除上城、下城两区外,分散式公寓租金都高于集中式公寓租金。

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杭州各区域租金分布情况

南京主城区内栖霞、秦淮和雨花台租金坪效高于城市均值。建邺、雨花台、玄武和江宁的分散式公寓租金高于集中式公寓租金。

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南京各区域租金分布情况

集中式公寓产物线覆盖高中低各类需求,金领公寓和效劳式公寓的占比会影响一个城市(或区域)集中式公寓的整体租金程度。上海的中高端公寓整体占比较高,导致核心区域的集中式公寓租金大幅高于分散式公寓,同时,受占比上下影响,导致上海各区域间集中式公寓的租金差别较大。

杭州、南京集中式公寓以白领公寓为主,与分散式公寓之间的租金差相对较小,而部门核心区域由于受分散式公寓规划的体量、位置的影响,导致分散式公寓的租金高于集中式公寓,尤其在市场的需求旺盛季节如7月结业季。

集中式公寓市场集中度高,六成规划上海

长三角优良的财富根底和人口规模,对于品牌公寓规划来说具有先天优势。从目前三个热点城市的租赁数据来看,已开业运营的品牌集中式公寓的体量约13万间。品牌公寓聚焦核心城市规划,区域内的市场集中度较高,此中,头部的4家房企系品牌集中式公寓占比约26.68%,3家运营商品牌公寓占比约23.06%,7家头部企业占据市场残山剩水。

同时,在三个城市中,上海做为公寓版图中的“兵家必争之地”,旺盛的市场需求吸引了超六成的集中式公寓规划于上海,市场所做剧烈。

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上海集中式公寓分布呈扩散状,杭州、南京呈中心化

根据CRIC城市租赁系统数据统计,上海租赁市场中在运营的品牌集中式公寓的分布特点呈现集中于外环线以内,呈核心区域集中分布向四周分散。此中,由于金领公寓和效劳式公寓对于地段和区域配套的要求较高,集中分布于核心区域,如静安、黄浦、徐汇、长宁等,体量占比约23%;白领公寓的客群基数大,对于轨道交通的依赖度较高,分布呈现由核心区域向四周扩散,体量占比约67%。

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7 月上海集中式公寓分布情况,数据来源:CRIC城市租赁系统

由杭州和南京集中式公寓的点状分布图显示,与上海情况相异,公寓底子集中分布在城市中心区域,未呈现向四周外溢分散。究其原因:

杭州、南京市场集中式公寓整体体量不大,产物以白领公寓为主,上班族租房第一要素即通勤便当性,受制于轨道交通规划集中于中心区域,尚未构成兴隆的交通网络,公寓规划呈现聚焦化、中心化的特点。

近几年,随着行政区域规划调整,杭州纳入临安区,南京设立溧水区、高淳区,城市扩张的同时根底设备相对滞后,未能强化区域间人口的活动性。

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7 月杭州集中式公寓分布情况数据来源:CRIC城市租赁系统

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7月南京集中式公寓分布情况,数据来源:CRIC城市租赁系统02市场问题透视

综上阐发,长三角区域在开展租赁市场方面具备一定优势,核心城市经济质地优良,人口规模支撑足够。将来,随着长三角一体化程度的不竭加深,核心城市间在财富和人口方面的互动加强,租赁需求有望被进一步激活。但在利好叠加的同时,我们仍需存眷隐藏于市场背后的问题,如下:

政策性干涉或将影响区域的市场化进程

国家推出“租购并举”的政策举措是从民生的角度出发,测验考试培育租赁市场以处置高房价之下城市外来人口对住房的需求。上海、杭州、南京做为长三角的核心城市,外来人口体量较大,租赁需求旺盛,政府对租赁市场的存眷度较高,针对性的提出了相关措施及市场目的,将来将提供大体量的租赁房源入市,通过增加供给调整市场供需关系,到达保障性目的。就现阶段而言,市场偏政策导向型,其开展进程主要受政策影响。

但住房租赁就其素质而言属于市场化的交易行为,政府的引导和政策性干涉,会在一定程度上影响其市场化进程。区域内市场的政策引导力度较大,决定了将来的市场调性即在市场化中带着一定民生保障性色彩。对于参与市场的各类主体而言,如何在这一布景下探究新的商业形式也是一大挑战。

租售比不合理,租金回报率偏低

目前三大城市的整体租售比偏低,远低于国际程度,租赁住房的租金回报率偏低。在房地产开发的黄金二十年里,由于房价快速上涨,投资后出售的收益率极高,导致了投资房产以出租的收益率不竭处于低位,尤其体如今长三角的核心城市上海、杭州和南京这类高房价城市的租赁市场上。

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而低租金回报率不利于培育租赁住房的供给主体。因而,在政策导向下呈现了“国家队”这一特殊的市场化主体。将来随着租赁用地项目的入市,长三角租赁市场的格局也将呈现一定变革,以重资产持有运营为主的国家队成为增量市场的中坚力量,将逐步构成以存量盘活为主体,增量开发并行的供给市场。

盈利难,品牌运营商拓展增速放缓

虽然集中式公寓的市场集中度较高,但就上半年品牌公寓的规模增长来看,品牌运营商整体风向收敛聚焦,头部企业拓展增速放缓。万科泊寓叫停万村方案,上半年累计拓展房源与18年底持平,朗诗寓、招商公寓等拓展规模均无明显增长。究其原因,一方面行业融资环境趋紧,资金面承压,在短期内盈利较难的现状下,对新项目的拓展较为慎重;另一方面,在经历了行业规模增长发做期之后,整体物业价格水位被推高,拿房成本居高不下,优良物业难找,结合爆雷事件频发,导致了企业主动选择降速增效,重心由规模拓展转向提升运营打点。

在政策撑持下,可预期将来三大城市将有更多资源聚焦于租赁市场,但对于参与主体而言,如何在这一市场格局下找到适宜的商业及盈利形式,是企业面临的挑战。结语

老苍生的衣食住行关系国计民生,租赁市场的安康开展也关乎到城市经济的增长,上海、杭州和南京做为长三角经济的活力之源,其租赁市场的开展至关重要。中短期来看,市场仍处于初期的合做洗牌阶段,将来随着监管体系的完善,市场主体合做格局的成型,内部良性生态的成立,在长周期市场需求的底子面撑持下,长三角有望成为国内租赁市场最活泼的区域。我们也拭目以待,做为房地产长效机制下重要组成部门的租赁市场阐扬其调节做用。

来源: 钛媒体

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