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专题回忆|70城租赁住宅市场开展潜力对照研究

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导 读

“黑马”or“白马”,70城租赁住宅市场开展潜力大比拼。

◎ 研究员 / 杨科伟、柏品慧、李思潼、李诗昀

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近年来,虽然中央以及处所租赁利好政策频出,但很多城市住房租赁市场整体开展进度不及预期,出格是长租公寓领域,很多企业仍很难做到盈利。正所谓成功投资的法门不外乎“择时、择市、择人”,在好的时机组建优良的团队,投资规划那些潜力城市,成功便完成近半。哪些城市租赁市场更具开展潜力?哪些城市又将成为将来租赁市场的新“黑马”乃至新“白马”城市?

01

70城租赁市场开展潜力排行榜

1、潜力排行

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2、指标体系(略)

3、阐发模型

70城租赁市场开展潜力阐发模型能够划分以下几法式:

第一步,确定阐发模型,划分两级指标体系,此中一级指标涉及租赁市场成熟度、租赁市场开展潜力两大类,二级指标涉及租赁供给、租赁需求、支付才能、投资收益、显现需求潜力、人口吸附等6大类;

第二步,选择解释变量,譬如租赁供给层面搜罗长租公寓企业进入数量、租赁挂牌量、完工面积和租赁用地成交规模等指标;又如显性需求潜力层面搜罗人均寓居面积、城镇化率、高校在校生、人才落户门槛等指标;

第三步,对变量做0-1尺度化处置,进而去除单元干扰,并对尺度化数值做同向处置;

第四步,通过方程构造模型验证模型实用性,假使模型验证不通过,则返回第二步从头选择解释变量;

第五步,通过熵值法计算权重,进而对城市租赁市场开展潜力停止量化评价。

0-1尺度化计算公式:

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熵值法计算公式:

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02

榜单解读

1、能级:京沪穗、部门强二线和三线市场前景可期,大都仍需持久培育(略)

2、梯队:TOP10需求旺,TOP11-30供给弱收益高,TOP31-70供需低迷

依开展潜力排名先后次序将70个城市能够细分为三大梯队:第一梯队即TOP10城市,一、二线城市典型如北京、上海、成都等;第二梯队即TOP11-30城市,除深圳、无锡、东莞之外,其余均来自于二线城市,搜罗郑州、天津、长沙等;第三梯队即TOP31-70城市,集中在三四线城市,另贵阳、厦门、乌鲁木齐等部门二线城市。各梯队城市租赁市场都呈现出一些共性特征:

(1)第一梯队:需求规模大,人口吸附、支付力强,但供给不足、投资收益偏低

其一,人口吸附、支付才能较强。第一梯队城市市政配套日臻完善,有着较强的人口吸附力,综合评清楚显高于第二、三梯队城市。典型如轨道交通在建及建成线路长度,2017年底北京长达999.2公里,市民日常交通出行非常便利。又如病院卫生院床位数,2018年底重庆多达22.04万张,医疗资源实在丰富,在一定程度上缓解居民看病难的问题。

而且,第一梯队城市居民收入程度整体偏高,广泛有着更高的租金承受力。一方面,租客支付才能相较强劲,暗示于租金持续高位运行。典型如北京,2019年6月份均匀租金约91.97元/月*平方米,高居全国首位。另一方面,房东有着较强的提价才能,暗示于租金增速持久维持在较高程度。譬如,2019年6月份苏州均匀租金同比增长6.63%,租金增速仍处较快增长区间。

其二,供需规模优势显著。受惠于外来人口持久净流入,第一梯队城市租赁交易异常活泼,无论是租赁供给还是租赁需求,皆呈现规模效应。典型如北京,35家重点监测长租公寓企业便有29家在北京落地运营,侧面映证北京租赁市场规模庞大,长租公寓企业皆欲分得一杯羹。又如上海,2018年活动听口(常住人口-户籍人口,下同)高达976.2万人,很大一部门将流入租赁市场,致使租赁市场需求持续旺盛。

其三,投资收益整体偏低。虽然第一梯队城市租金持久维持在较高程度,但由于二手房售价显著偏高,很大程度导致投资收益整体偏低,租售比大都不及2%。譬如,2019年6月份广州均匀租金约47.58元/月*平方米,二手房成交均价约33858元/平方米,租售比低至1.69%。

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(2)第二梯队:支付力强、租金收益高,需求挖潜空间大,但供给是短板(略)

(3)第三梯队:投资收益最高,但人口吸附弱、供需规模短板最突出(略)

03

指标阐发

1、租赁供给:集中式或散租可租房源高度集中于一线及强二线

(1)长租公寓企业数:6成以上企业进驻北上杭深,超7成三四线零进驻

截止2019年6月,70个城市中有41个城市进驻了长租公寓企业,占比近6成。整体来看,长租公寓企业高度聚焦一线以及核心二线城市,主要涉及杭州、武汉、南京等,另有个别强三线城市,主要涉及东莞、无锡等。

长租公寓企业高度聚焦一线以及强二线城市。35个长租公寓企业中,北京、广州、长沙、合肥等13城皆有10家以上长租公寓企业进驻,北京、上海、杭州以及深圳更有超20家长租公寓企业进驻。典型如北京,35个长租公寓企业便有29家进驻,侧面印证租赁市场规模效应显著。

受益于政策规划利好,近年来部门强三线城市租赁市场规模快速扩容,吸引长租公寓企业投资落地。诸如长三角的无锡、南通以及珠三角的东莞、惠州等市租赁市场进入开展快车道,对于长租公寓企业有着较强吸引力。典型如东莞,便有8家长租公寓企业进驻。

诸如西宁、乌鲁木齐等弱二线城市以及大都三四线城市租赁市场开展滞后,现阶段还没有长租公寓企业投资进驻,或多或少映射租赁供给层面略有不济。主要原因在于受限于人口持续净流出,租赁市场需求显著受限,长租公寓企业进驻意愿寥寥。

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(2)租赁挂牌量:供给规模差别宏大,超2成一线和强二线挂牌量打破万套(略)

2、租赁需求:人口集聚,一线、强二线城市需求旺盛,三四线需求不足

(1)活动听口:一线、东莞高流入,二线稳步提升,西南城市人口仍净流出(略)

(2)就业岗位:长三角、粤港澳、京津冀、成渝核心城市就业时机更充沛

工做岗位数选用2019年6月51JOB招聘岗位量做为度量,数值越高暗示该城市就业时机越充裕,进而能够吸纳更多的外来劳动听口。

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从热力图来看,招聘岗位数呈现明显的圈层分布,京津冀、长三角、成渝、珠三角的主核心城市就业岗位充裕,且存在辐射效应,周边的次核心城市招聘需求旺盛。一如上海做为长三角核心城市,6月招聘岗位数约10.5万,其四周的次核心城市苏州、无锡、常州的岗位数皆超3万。

分梯队来看,以招聘岗位数超10万的城市为第一梯队,除了4个一线城市以外,另有8个二三线城市入围,值得一提的是此中有4个位于中西部地区。近年来,一方面遭到东部城市消费要素价格进步、市场日渐饱和等原因的敦促,另一方面遭到西部充沛的人才储蓄、利好的政策撑持的吸引,越来越多的企业选择进军西部。以成都为例,截至2017年底,共迎来285家世界500强企业进驻,此中121家落户高新区,重庆、武汉、西安的世界500强企业数也均超过200家,与广深不相上下。财富转移为这些城市提供了充沛的就业岗位。

第二梯队为岗位数在1万至10万区间内的城市,由25个二线及强三线城市组成。此中,宁波财富集群优势明显,传统制造业、临港工业、高新技术财富三大支柱为其缔造了充沛的就业岗位。而沈阳做为东北经济重镇,虽然招聘岗位数多,但是人口流入不足,讲明其就业人口构成仍以当地酬报主,因而租赁需求转化力有限。

第三梯队以弱二线城市和三四线城市为主,偏离城市圈、缺乏财富根底是这些城市的共同特征,一方面既难以承接来自东部的财富转移,另一方面,地缘位置的优势又致使其无法搭上核心城市开展的便车,经济相对落后、就业岗位有限、租赁需求不足几乎成为一定。

(3)生活垃圾:印证人口聚集一、二线,近8成三四线实际寓居人口或被高估(略)

3、支付才能:京沪租金薪资比超30%,大都三四线收入相对租金为支付力强

(1)租金及增速:对折城市月租金20-30元/平方米,沪苏杭等租金增速较高(略)

(2)租金薪资比:超8成城市租金薪资比低于20%,仅京沪超30%(略)

4、租金收益:东北、西北等二三线租金收益高,一线显著偏低但远期将向均值回归

(1)租售比:常德、西宁等二三线高于3%,一线以及厦门、三亚等显著偏低(略)

5、显性需求潜力:广州、重庆等有较大挖潜空间,苏州、无锡等潜力有限

(1)高校生:西安、广州、武汉等一、二线城市在校生均破百万(略)

(2)落户限制:40个一、二线及强三线城市人才落户有学历、年龄、工龄门槛

近年来抢人大战愈演愈烈,多城市诽幼调降人才落户门槛,意在吸引更多高素质人才前来就业、生活。鉴于弱二线以及大都三四线城市近乎没有素质性的落户条件限制,外来人口大都能够自由迁移落户。因而,我们将着重阐发40个一、二线以及强三线城市落户情况,不难发现以下特征:

其一,学历大都限定本专科以上。相较而言,北京、上海、苏州等市落户门槛明显偏高,学历均严格限定本科以上。武汉、杭州、徐州等市落户门槛偏低,学历限定条件放宽至中、专科以上。以郑州为例,中专以上、职业院校结业生皆可落户。

其二,大都城市年龄低于45岁以至无限制。深圳、杭州、徐州等市落户年龄限制较严,均要求低于40岁。以福州为例,本科结业生要求低于35岁,硕士及以上、留学生则无年龄限制。广州、天津、无锡等市落户年龄限制偏松,低于45岁即可。譬如,青岛45岁以下的本科结业生、50岁以下的硕士或博士结业生皆可落户。此外厦门、大连、东莞等市执行层面最为宽松,皆无年龄限制。

其三,大都城市先落户再就业,仅10余城限定当地工做或社保缴存年限。大都城市实行先落户再就业的政策,意即落户其实不与当地工做或社保缴存年限挂钩。仅苏州、合肥、惠州等部门城市要求1年以内的当地工做年限,譬如,长沙大、中专结业生需提供结业证、就业报到证或当地就业凭证、当地缴纳社保凭证等材料才能落户。北京、上海和武汉最为严苛,当地工做年限均严格限定在1年以上。譬如,上海居转户需满足社连结续缴满7年等多方面限定条件。

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6、人口吸附:核心一二线人口虹吸效应显著,北海、三亚等大都三四线吸附力疲软

(1)市政设备投资:北京、武汉等城市基建力度大,超4成城市投资不振(略)

(2)中小学在校生:重庆、徐州等传统人口流出大市在校生破百万(略)

四、总结瞻望

1、第一梯队城市租赁市场持久看好,供需规模优势将愈加显著(略)

2、第二梯队城市有较大挖潜空间,市场规模有望进一步扩容(略)

3、第三梯队城市慎重乐不雅观,租赁市场仍需经历较长时间孵化期(略)

专题

目录

《70城租赁住宅市场开展潜力对照研究

前 言

一、70城租赁住宅市场开展潜力排行榜

1、潜力排行

2、指标体系

3、阐发模型

二、榜单解读

1、能级:京沪穗、部门强二线和三线市场前景可期,大都仍需持久培育

2、梯队:TOP10需求旺,TOP11-30供给弱收益高,TOP31-70供需低迷

(1)第一梯队:需求规模大,人口吸附、支付力强,但供给不足、投资收益偏低

(2)第二梯队:支付力强、租金收益高,需求挖潜空间大,但供给是短板

(3)第三梯队:投资收益最高,但人口吸附弱、供需规模短板最突出

三、指标阐发

1、租赁供给:集中式或散租可租房源高度集中于一线及强二线

(1)长租公寓企业数:6成以上企业进驻北上杭深,超7成三四线零进驻

(2)租赁挂牌量:供给规模差别宏大,超2成一线和强二线挂牌量打破万套

2、租赁需求:人口集聚,一线、强二线城市需求旺盛,三四线需求不足

(1)活动听口:一线、东莞高流入,二线稳步提升,西南城市人口仍净流出

(2)就业岗位:长三角、粤港澳、京津冀、成渝核心城市就业时机更充沛

(3)生活垃圾:印证人口聚集一、二线,近8成三四线实际寓居人口或被高估

3、支付才能:京沪租金薪资比超30%,大都三四线收入相对租金为支付力强

(1)租金及增速:对折城市月租金20-30元/平方米,沪苏杭等租金增速较高

(2)租金薪资比:超8成城市租金薪资比低于20%,仅京沪超30%

4、租金收益:东北、西北等二三线租金收益高,一线显著偏低但远期将向均值回归

(1)租售比:常德、西宁等二三线高于3%,一线以及厦门、三亚等显著偏低

5、显性需求潜力:广州、重庆等有较大挖潜空间,苏州、无锡等潜力有限

(1)高校生:西安、广州、武汉等一、二线城市在校生均破百万

(2)落户限制:40个一、二线及强三线城市人才落户有学历、年龄、工龄门槛

6、人口吸附:核心一二线人口虹吸效应显著,北海、三亚等大都三四线吸附力疲软

(1)市政设备投资:北京、武汉等城市基建力度大,超4成城市投资不振

(2)中小学在校生:重庆、徐州等传统人口流出大市在校生破百万

四、总结瞻望

1、第一梯队城市租赁市场持久看好,供需规模优势将愈加显著

2、第二梯队城市有较大挖潜空间,市场规模有望进一步扩容

3、第三梯队城市慎重乐不雅观,租赁市场仍需经历较长时间孵化期

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dljjh  渐入佳境  发表于 2019年9月22日 06:03:23 | 显示全部楼层
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